Таиланд: рынок недвижимости находится на грани краха

Рынок недвижимости Таиланда переживает кризис ликвидности: отказы по кредитам растут, запуски проектов сокращаются, а туризм идет на спад.

Несмотря на стабильные цены, застройщики сталкиваются с блокировкой финансирования, в то время как Таиланд посетило всего 25,1 миллиона туристов с января по октябрь 2025 года (-7,54%), а домохозяйства остаются сильно закредитованными.

Смотреть: Недвижимость в Таиланде погружается в беспрецедентный кризис

Мнение разработчика и промоутера Кирилла Вялых: в этом анализе он подробно рассказывает, почему рынок недвижимости Таиланда переживает кризис ликвидности, несмотря на стабильные цены.

Оригинальное название статьи: «Мы строим в Таиланде — и видим рынок на грани краха»

Сигналы тревоги в 2025 году

Разработчик и промоутер недвижимости Кирилл Вялых. Фото: Thailand Business News

Туристический поток 2025 года ниже, чем в 2024 году, банки ужесточили условия подписки для покупателей массового рынка, и новые запуски в Бангкоке достигли самого низкого уровня за несколько лет.

Это не «обвал цен», а кризис денежной наличности для тех, кто строит: предварительные продажи не превращаются в ипотечные кредиты, финансирование проектов заблокировано, внутренние нормы доходности (IRR) снижаются, этапы откладываются.

Что происходит «в цифрах»?

Туристы на пляже острова Самуи. Фото: Khaosod

Туризм замер

С 1 января по 12 октября 2025 года Таиланд принял 25,1 миллиона иностранных посетителей (-7,54% в годовом исчислении), и в августе национальный планировщик пересмотрел свои прогнозы на 2025 год до примерно 33 миллионов (против 39,9 миллионов в 2019 году).

Для доходной недвижимости и туристических комплексов это означает меньше трафика и более низкий чистый операционный доход (NOI) вне «лучших» мест.

Деньги легче получить, но барьеры стали строже

8 октября Банк Таиланда сохранил свою ключевую ставку на уровне 1,50% (уже произошло четыре снижения в течение года), в то время как регулятор временно смягчил соотношение кредита к стоимости до 100% (контракты с мая 2025 года по июнь 2026 года).

Это помогает, но не меняет тенденцию к отказам в сегменте массового потребителя.

Сборы были целенаправленно снижены

До 30 июня 2026 года сборы за передачу и ипотечную регистрацию недвижимости стоимостью до 7 миллионов бат снижены до 0,01%. Это мера в основном касается тайских граждан.

Домохозяйства имеют чрезмерную задолженность

На конец второго квартала 2025 года долг домохозяйств по отношению к ВВП составил 86,8% (один из самых высоких в Азии), что объясняет строгую оценку банков.

Спрос и запуски: рынок замедлился

Строительная площадка в Бангкоке. Фото: Тим Паркингсон

Спрос снизился

В первом квартале 2025 года кондоминиумы в Бангкоке показали уровень поглощения в 18,1%, самый низкий за несколько кварталов. В то же время отказы по ипотечным кредитам на жилье стоимостью менее 3 миллионов бат достигают 70-80%.

Слабость покупательной способности в сочетании с жесткими условиями кредитования приводит к сокращению числа реальных сделок.

Запуски находятся на историческом минимуме

Во втором квартале 2025 года запуски новых квартир в Бангкоке упали на 94% в годовом исчислении до 373 единиц (по оценке Colliers, самый низкий уровень за 15-16 лет).

Другая оценка Knight Frank свидетельствует только о двух проектах / 405 единицах — методологии различаются, но тенденция одинакова: застройщики делают паузу.

Передача прав собственности в регионе столицы достигла 12 183 (самый низкий уровень за более чем 6 лет).

Издержки не снижаются

Индекс цен на строительные материалы в марте 2025 года составил 112,8 (+0,5% в годовом исчислении): бетон и логистика «съедают» маржу, в то время как цена конечного продукта остается «жесткой» из-за слабости спроса.

Туристические комплексы: «островки устойчивости»

На Пхукете в первом полугодии 2025 года средний уровень загрузки составлял около 79,5% (в сегменте luxury и high-end — около 84%), в то время как в ряде других направлений и в Бангкоке RevPAR находится под давлением.

Это важный поворотный момент для товарной стратегии.

Почему речь идет именно о кризисе застройщиков, а не просто о замедлении?

Проект недвижимости «Сады Эдема» на Пхукете. Фото: The Nation Thailand

Каждый проект следует простому циклу:

1) Бронирование → 2) Утверждение ипотечного кредита → 3) Контракт → 4) Кредит на строительство → 5) Строительство в срок.

Если 6-7 бронирований из 10 «срываются» из-за отказа в ипотечных кредитах, установленный банком порог предварительной продажи не достигается.

Банк приостанавливает выплаты по кредиту, и застройщик:

• либо добавляет скидки и предлагает планы рассрочки (маржа уменьшается);
• либо строит за счет собственных средств (денежный поток становится отрицательным, проценты «съедают» прибыль);
• либо замедляет этап (увеличиваются затраты на содержание земельного участка, обслуживание площадки и предпринимателей).

Именно отсюда возникает «кризис застройщиков»: не потому, что все рухнуло, а потому, что денежные потоки прерываются.

Что могло бы помочь рынку (и что мы просим регулирующие органы/банки)

Вид на Бангкок.

Предсказуемые правила

Если облегчение условий и смягчение ипотечных правил длятся долго и прозрачны, застройщики планируют поставки, а банки планируют лимиты.

Непоследовательные решения имеют обратный эффект.

Целевая помощь домохозяйствам

Пока семьи сильно обременены долгами, банки будут сокращать одобрения.

Реструктуризация «мелких» потребительских кредитов и более гибкие графики платежей, предлагаемые застройщиками, увеличивают конверсию бронирования в ипотеку.

Качество туризма

Важно не только количество туристов, но и доля долгосрочных рынков, делового туризма, медицинского туризма и туризма wellness — именно эти элементы определяют рентабельность туристических активов.

Риски и точки устойчивости

Путешественники в аэропорту Дон Муанг. Фото: Varuth Hirunyatheb/Bangkok Post

Дополнительные риски

• Пригородные проекты без удобного метро/общественного транспорта.
• Цены на недвижимость начального уровня (до примерно 3 миллионов бат), где покупатели чаще не проходят банковские проверки.
• Курорты «второго эшелема», где уровень загрузки ниже и арендная доходность не соответствует ожиданиям.

Более устойчивые

• Центр и хабы вблизи станций BTS/MRT — аренда и перепродажа там более динамичны.
• Пхукет и некоторые другие зрелые курорты, где уровень загрузки отелей сохраняется и где инвесторы-покупатели интересуются цифрами, а не обещаниями.

Заключение

Здания кондоминиума возвышаются над парком Чатучак в Бангкоке. Фото: Паттарапонг Чатпаттарасилл

Текущий рынок Таиланда переживает не «кризис цен», а кризис денежной наличности для застройщиков.

Проекты «рушатся» не из-за катастрофического падения спроса, а из-за узкого места:

Много бронирований, мало одобренных ипотечных кредитов, острый дефицит «реальных» предварительных продаж, что означает, что строительство и финансирование находятся в тупике.

Что делать?

Признать слабые стороны (массовый сегмент без транзита, непривлекательные курорты), разработать финансово устойчивые проекты, продавать только при подтвержденном спросе и контролировать затраты.

Для государства и банков задача также ясна: поддерживать предсказуемые меры поддержки и осторожно относиться к задолженности домохозяйств, чтобы расширить «бутылочное горлышко» ипотечного кредитования.

Если эти меры будут приняты вовремя, рынок преодолеет «узкий мост» без сильного падения цен, и через 12-18 месяцев мы вернемся к нормальному темпу запуска.

Иначе мы столкнемся не с громким крахом, а с длительной устойчивой стагнацией, в которой выживут только самые дисциплинированные.

Смотрите также:

Недвижимость в Таиланде: 1,6 миллиона пустующих домов, колоссальная растрата

Надвигающийся кризис в Таиланде: рынок недвижимости даёт сбой

Землетрясение в Таиланде: очередной удар по туризму и недвижимости

Таиланд хочет привлечь иностранные инвестиции в недвижимость

Сектор ультра-элитной недвижимости в Таиланде стабильно растет

Источник: Новости бизнеса Таиланда