Der thailändische Immobilienmarkt durchläuft eine Liquiditätskrise: Die Kreditverweigerungen explodieren, die Markteinführungen brechen ein und der Tourismus geht zurück.
Trotz stabiler Preise stehen die Bauträger vor einer Finanzierungsblockade, während Thailand zwischen Januar und Oktober 2025 nur 25,1 Millionen Besucher begrüßen konnte (-7,54 %) und die Haushalte weiterhin hoch verschuldet sind.
Siehe: Der Immobilienmarkt in Thailand versinkt in einer beispiellosen Krise
Meinung des Entwicklers und Bauträgers Kirill Vyalykh: In dieser Analyse erklärt er, warum der thailändische Immobilienmarkt trotz stabiler Preise eine Liquiditätskrise durchläuft.
Originaltitel der Kolumne: »Wir bauen in Thailand – und wir sehen den Markt am Abgrund«
Die Warnsignale im Jahr 2025
Der Entwickler und Bauträger Kirill Vyalykh. Foto: Thailand Business News
Der Touristenstrom im Jahr 2025 ist niedriger als im Jahr 2024, die Banken haben ihre Zeichnungsbedingungen für Käufer auf dem Massenmarkt verschärft und die neuen Markteinführungen in Bangkok haben ihren niedrigsten Stand seit mehreren Jahren erreicht.
Es handelt sich nicht um einen "Preiszusammenbruch", sondern um eine Liquiditätskrise für diejenigen, die bauen: Vorverkäufe werden nicht in Hypotheken umgewandelt, die Projektfinanzierung ist blockiert, die internen Zinsfüße (IRR) schmelzen, die Phasen werden verschoben.
Was passiert "in Zahlen"?
Touristen an einem Strand auf Koh Samui. Foto: Khaosod
Der Tourismus ist tot
Vom 1. Januar bis zum 12. Oktober 2025 hat Thailand 25,1 Millionen ausländische Besucher begrüßt (-7,54% im Jahresvergleich) und im August hat der nationale Planer seine Prognosen für 2025 auf etwa 33 Millionen nach unten korrigiert (gegenüber 39,9 Millionen im Jahr 2019).
Für einkommensgenerierende Immobilien und Touristikkomplexe bedeutet dies weniger Verkehr und einen niedrigeren Netto-Betriebsgewinn (NOI) außerhalb der "Stern"-Standorte.
Das Geld ist leichter zu bekommen, aber die Hürden sind strenger
Am 8. Oktober hat die Bank von Thailand ihren Leitzins bei 1,50% belassen
Dies hilft, bricht aber nicht den Trend der Ablehnungen im Endkundensegment.
Die Gebühren wurden gezielt gesenkt
Bis zum 30. Juni 2026 werden die Übertragungs- und Hypothekenregistrierungsgebühren für Immobilien mit einem Wert von maximal 7 Millionen Baht auf 0,01 % gesenkt, eine Maßnahme, die hauptsächlich thailändische Staatsbürger betrifft.
Die Haushalte sind überschuldet
Ende des zweiten Quartals 2025 betrug die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum BIP 86,8 % (einer der höchsten Werte in Asien), was die strenge Bewertung der Banken erklärt.
Nachfrage und Markteinführungen: Der Markt ist im Sinkflug
Baustelle in Bangkok. Foto: Tim Parkingson
Die Nachfrage ist gesunken
Im ersten Quartal 2025 verzeichneten die Condominiums in Bangkok eine Absorptionsrate von 18,1 %, die niedrigste seit mehreren Quartalen; gleichzeitig erreichen die Ablehnungen von Hypothekenkrediten für Wohnungen unter 3 Millionen Baht 70 bis 80 %.
Die Schwäche der Kaufkraft, verbunden mit strengen Zeichnungsbedingungen, führt zu einer geringeren Anzahl tatsächlicher Transaktionen.
Die Markteinführungen sind auf ihrem historischen Tiefststand
Im zweiten Quartal 2025 sanken die Markteinführungen neuer Wohnungen in Bangkok um 94 % im Jahresvergleich auf 373 Einheiten (Schätzung von Colliers, das niedrigste Niveau seit 15-16 Jahren).
Eine andere Schätzung von Knight Frank nennt nur zwei Projekte / 405 Einheiten — die Methoden unterscheiden sich, aber der Trend ist derselbe: Die Immobilienentwickler machen eine Pause.
Die Eigentumsübertragungen in der Hauptstadtregion haben 12.183 erreicht (ein niedriger Stand seit mehr als 6 Jahren).
Die Kosten sinken nicht
Der Preisindex für Baumaterialien lag im März 2025 bei 112,8 (+0,5 % im Jahresvergleich): Beton und Logistik "nagen" an der Marge, während der Preis des Endprodukts aufgrund der schwachen Nachfrage "starr" bleibt.
Touristenkomplexe: "Inseln der Resilienz"
In Phuket lag die durchschnittliche Auslastung im ersten Halbjahr 2025 bei etwa 79,5 % (im Luxus- und Premiumsegment etwa 84 %), während in mehreren anderen Zielen und in Bangkok der RevPAR unter Druck steht.
Es handelt sich um eine wichtige Wende für die Produktstrategie.
Warum handelt es sich genau um eine Krise der Immobilienentwickler und nicht nur um eine einfache Verlangsamung?
Das Immobilienprojekt Gardens of Eden in Phuket. Foto: The Nation Thailand
Jedes Projekt folgt einem einfachen Zyklus:
1) Reservierung → 2) Genehmigung des Hypothekendarlehens → 3) Vertrag → 4) Baudarlehen → 5) Bau innerhalb des Zeitrahmens.
Wenn 6 bis 7 von 10 Reservierungen wegen abgelehnter Hypothekenkredite "ins Wasser fallen", wird die von der Bank festgelegte Verkaufsschwelle nicht erreicht.
Die Bank setzt die Auszahlung des Kredits aus und der Bauträger:
- entweder gewährt Rabatte und bietet Ratenzahlungspläne an (der Gewinnspanne sinkt);
- oder baut mit eigenen Mitteln (der Cashflow wird negativ, die Zinsen "fressen" die Gewinne);
- oder verlangsamt die Bauphase (die Kosten für die Grundstückshaltung, die Instandhaltung des Standorts und die Bauunternehmer steigen).
Daher kommt die "Krise der Bauträger": nicht weil alles zusammengebrochen ist, sondern weil der Cashflow unterbrochen ist.
Was dem Markt helfen könnte (und was wir von den Regulierungsbehörden/Banken fordern)
Blick auf Bangkok.
Vorhersehbare Regeln
Wenn die Gebührenermäßigung und die Lockerung der Hypothekenregeln lange andauern und transparent sind, planen die Bauträger die Lieferungen und die Banken planen die Grenzen.
Die intermittierenden Entscheidungen haben den gegenteiligen Effekt.
Eine gezielte Unterstützung für Haushalte
Solange die Familien stark verschuldet sind, werden die Banken die Genehmigungen reduzieren.
Die Umstrukturierung der "kleinen" Konsumentenkredite und die flexibleren Zahlungspläne, die von den Bauträgern angeboten werden, erhöhen die Umwandlung der Reservierung in eine Hypothek.
Qualität des Tourismus
Es kommt nicht nur auf die Anzahl der Touristen an, sondern auch auf den Anteil der Langstreckenmärkte, des Geschäftsreisemarktes, des medizinischen Tourismus und des Wellness-Tourismus – genau diese Elemente bestimmen die Rentabilität der touristischen Vermögenswerte.
Risiken und Resilienzpunkte
Reisende am Flughafen Don Mueang. Foto: Varuth Hirunyatheb/Bangkok Post
Zusätzliche Risiken
- Suburbane Projekte ohne praktische Metro/öffentliche Verkehrsmittel.
- Preise für Immobilien im unteren Preissegment (bis etwa 3 Millionen Baht), bei denen Käufer häufiger bei Bankkontrollen scheitern.
- Badeorte "zweiter Klasse", bei denen die Auslastung geringer ist und die Mietrenditen nicht den Erwartungen entsprechen.
Widerstandsfähiger
- Das Zentrum und die Hubs in der Nähe der BTS/MRT-Stationen – die Vermietung und der Weiterverkauf sind dort dynamischer.
- Phuket und einige andere etablierte Badeorte, bei denen die Hotelbelegung aufrechterhalten wird und Investoren-Käufer sich für Zahlen und nicht für Versprechungen interessieren.
Abschluss
Eigentumswohnungsgebäude erheben sich über dem Chatuchak-Park in Bangkok. Foto von : Pattarapong Chatpattarasill
Der aktuelle thailändische Markt erlebt keine "Preiskrise", sondern eine Liquiditätskrise für die Bauträger.
Die Projekte "brechen zusammen" nicht wegen eines katastrophalen Nachfragerückgangs, sondern wegen eines Engpasses:
Viele Buchungen, wenige genehmigte Hypotheken, ein akuter Mangel an "echten" Vorverkäufen, was bedeutet, dass Bau und Finanzierung stillstehen.
Was tun?
Die Schwachstellen erkennen (Massensegment ohne Transit, wenig attraktive Ferienorte), finanziell solide Projekte konzipieren, nur vermarkten, wenn die Nachfrage bestätigt ist, und die Kosten kontrollieren.
Für den Staat und die Banken ist die Aufgabe ebenfalls klar: Vorhersehbare Hilfsmaßnahmen aufrechterhalten und mit Vorsicht die Verschuldung der Haushalte behandeln, um den "Engpass" bei Hypothekenkrediten zu erweitern.
Wenn diese Maßnahmen rechtzeitig ergriffen werden, wird der Markt die "schmale Brücke" ohne starken Preisverfall überwinden und in 12 bis 18 Monaten zu einem normalen Einführungstempo zurückkehren.
Andernfalls werden wir nicht mit einem spektakulären Crash konfrontiert sein, sondern mit einer langen anhaltenden Stagnation, in der nur die Diszipliniertesten überleben werden.
- Die Kreditverweigerungen erreichen 70 bis 80 % für Wohnungen unter 3 Millionen Baht.
- Die Neueinführungen in Bangkok fallen um 94 %, dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren.
- Der Markt befindet sich nicht in einer Preis-, sondern in einer Liquiditätskrise aufgrund der Blockierung der Finanzierung.
Siehe auch:
Immobilienmarkt in Thailand: 1,6 Millionen leerstehende Wohnungen – eine kolossale Verschwendung
Drohende Krise in Thailand: Immobilienmarkt gerät ins Wanken
Erdbeben in Thailand: ein neuer Schlag für Tourismus und Immobilien
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Quelle: Thailand Business News
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