Le secteur immobilier thaïlandais est confronté à une véritable bombe à retardement financière et pourrait s’effondrer.
Entre avril 2025 et décembre 2026, plus de 266 milliards de bahts d’obligations immobilières arriveront à échéance.
Une grande partie de ces titres appartient à des catégories à haut rendement ou non notées, ce qui représente un risque élevé de défaut de paiement.
Un contexte économique défavorable et des mesures tardives
Le président Donald Trump s’exprime lors d’un événement annonçant de nouveaux tarifs douaniers dans la roseraie de la Maison Blanche, le 2 avril 2025.. Photo : Carlos Barria
Le 28 mars 2025, la Thaïlande a été secouée par un puissant tremblement de terre, mais pour les promoteurs immobiliers, cette secousse pourrait symboliser le début d’une série de secousses financières bien plus graves.
En 2025, l’économie thaïlandaise sera soumise à des pressions de toutes parts :
Ralentissement économique mondial, catastrophes naturelles et mesures de rétorsion commerciales américaines qui ont pesé sur les exportations, entraînant une révision à la baisse du PIB.
Ces pressions indiquent que le marché immobilier cette année n’est pas seulement « morose », il est gravement malade.
Bien que le gouvernement ait mis en place des mesures de relance, telles que la réduction des frais de transfert et d’enregistrement des hypothèques et l’assouplissement des règles relatives au ratio prêt/valeur, celles-ci sont arrivées trop tard.
La confiance du marché était déjà en berne et la liquidité, en voie d’assèchement.
Résultat : au premier trimestre 2025, les transferts immobiliers ont chuté de 32 %, passant de 47 à 32 milliards de bahts.
Les locations Airbnb dans le collimateur
Villa à louer sur Koh Samui. Photo : Airbnb
À cette conjoncture défavorable s’ajoute un autre facteur de ralentissement : la répression des locations illégales via Airbnb, qui décourage certains investisseurs étrangers.
Les autorités thaïlandaises ont intensifié leurs contrôles contre les ressortissants étrangers, notamment chinois, qui achètent des appartements pour les louer à la journée sans permis, violant ainsi la loi sur les hôtels de 2004.
Ces pratiques, souvent dénoncées par les résidents pour nuisances, insécurité et détérioration des biens communs, sont désormais ciblées par des inspections et des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 bahts (267 euros) par jour.
Ces restrictions dissuadent de nouveaux achats immobiliers à visée locative et contribuent à la baisse de la demande.
Voir : Thaïlande : avertissement aux étrangers qui louent leurs copropriétés
Le séisme, déclencheur d’une réaction en chaîne
Effondrement d’un immeuble en construction dans le quartier de Chatuchak à Bangkok lors du tremblement de terre, le vendredi 28 mars 2025. Photo tirée d’une vidéo.
Le séisme de mars a provoqué un report des achats immobiliers chez les consommateurs et l’arrêt temporaire de plusieurs chantiers.
Les institutions financières ont alors commencé à resserrer le crédit, marquant le début potentiel d’une crise qui pourrait s’étendre au marché obligataire.
Selon Prasert Taedullayasatit, président de l’Association thaïlandaise des copropriétés, plus de 266 milliards de bahts d’obligations immobilières arriveront à échéance entre avril 2025 et décembre 2026.
Une part importante d’entre elles sont à haut risque, soit à haut rendement, soit non notées.
Même les obligations de bonne qualité « investment grade » ont du mal à gagner la confiance des investisseurs.
Si aucun nouveau capital n’entre dans le système, le marché thaïlandais pourrait connaître son premier défaut de paiement important sur des obligations immobilières.
Un tel événement pourrait déclencher un effet domino, ébranlant gravement la confiance des investisseurs et propageant le risque dans l’ensemble du système financier.
Un appel urgent à l’action face à des indicateurs en chute libre
Trois grandes associations immobilières ont alerté le gouvernement : la priorité absolue est la liquidité.
Il ne s’agit plus de simples ajustements, mais de mesures économiques d’envergure : prêts à taux préférentiels, programmes de refinancement, assouplissement du crédit par la Banque de Thaïlande.
Sans soutien massif, le cycle immobilier risque de s’effondrer : les acheteurs disparaissent, les projets sont gelés, les banques ferment le robinet du crédit, et les investisseurs fuient.
Seule une réponse forte peut briser ce cercle vicieux.
Les chiffres sont parlants : au cours des deux premiers mois de 2025, les transferts de propriété ont chuté de 16 %.
Les nouveaux lancements d’appartements ont plongé de 45 % par rapport à la fin 2024.
Les projections annoncent encore une baisse de 6 % au deuxième trimestre, puis un effondrement de 34 % au troisième trimestre.
Même si une légère reprise est attendue en fin d’année, elle resterait inférieure de 50 % aux niveaux de 2024.
Un secteur vital pour toute l’économie
Des immeubles en copropriété s’élèvent au-dessus du parc de Chatuchak à Bangkok. Photo : Pattarapong Chatpattarasill
Certains considèrent peut-être l’immobilier comme un secteur comme un autre, mais en réalité, il est au cœur de l’économie, reliant le travail, la consommation, la production et la finance.
Si ce cœur s’arrête, d’autres systèmes risquent de s’effondrer à leur tour.
L’année 2025 n’est pas seulement une année difficile, c’est un test crucial pour le marché immobilier thaïlandais.
La question urgente est la suivante : le gouvernement va-t-il attendre l’effondrement ou agir assez rapidement pour l’empêcher ?
Voir aussi :
Crise touristique en Thaïlande : vers une nouvelle stratégie après le séisme
Thaïlande : crise dans la restauration face à une chute du pouvoir d’achat de 40 %
Crise du crédit : la Banque de Thaïlande tire la sonnette d’alarme
Vers une crise financière majeure en Thaïlande ?
Source : The Nation Thailand
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5 commentaires
Les obligations immobilières arrivant à échéance sont à conjuguer au présent et au futur proche…
C’est déjà trop tard pour le gouvernement de réagir, il aurait fallu le faire en amont de l’arrivée de Trump à la Présidence des États-Unis étant donné les annonces électorales de sa politique qu’il n’a cessé de marteler au cours de l’année 2024…
Une réaction à grande échelle du gouvernement pour éviter la bascule du secteur immobilier devait se faire au plus tard en janvier, quand le vent financier mondial a tourné du côté de la Maison blanche, en bouleversant les marchés boursiers et financiers mondiaux, et ce n’est que le début !
Le pire est à venir et l’effet domino est en route…
Les mesures beaucoup trop tardives que pourrait prendre le gouvernement thaïlandais ne produiront leurs effets (à condition que partout ailleurs dans le monde, les réactions aillent dans le même sens) qu’après fin 2025, début 2026 au plus tôt.
Mais, à ce moment, le mal aura gangréné profondément le secteur de l’immobilier, entraînant non seulement un effondrement financier du secteur, mais également avec lui, toute l’économie des métiers, sous-traitances liés au secteur et ils sont innombrables, depuis tous les métiers du bâtiment jusqu’aux bureaux d’avocats, en passant par toutes les industries de fabrication de matériaux et de matériel de fournitures, des entreprises de transport et de logistique, les agences de ventes et de location de biens immobiliers, agences de locations touristiques, et on pourrait allonger la liste presque à l’infini avec son cortège de conséquences sur l’emploi et le niveau de vie d’une énorme partie de la population active !!!
Bref, on fonce tout droit vers une crise économique et financière globale et mondiale majeure si Trump ne change pas sa manière d’envisager la nouvelle « prospérité » des États-Unis à coups de taxes protectionnistes destructrices, y compris pour des pans entiers de l’économie et de l’équilibre social américain.
Il y a un proverbe valable dans le monde entier qui dit : « Quand le bâtiment va, tout va »…
Je ne sais pas s’il est connu en Thaïlande, mais une chose est certaine : son contraire est de plus en plus d’actualité et risque de conduire la Thaïlande dans une spirale récessionniste d’une ampleur incontrôlable…
Je parlais récemment de « nuages noirs » qui s’accumulaient dans le ciel du gouvernement et cette métaphore ne concerne plus seulement que la météo d’une saison des pluies qui s’annonce étouffante et orageuse.
Depuis le début de cette année, la Thaïlande encaisse les effets négatifs du Trumpisme sans trouver une solution pour endiguer le tsunami financier qui est à sa porte…
Il ne reste plus qu’à se réfugier à la cave à provisions et envisager sérieusement de se préparer à une guerre économique digne des années 30 !
Ça n’a rien à voir avec Trump.
On était dans une situation type « Marbella » depuis plusieurs années déjà en vendant des appartements à des chinois et en leur promettant des plus-values faramineuses à la revente, ce qui est impossible depuis bien longtemps.
Déjà si on arrive à revendre un condo, on peut mettre une bougie ; c’est vraiment un coup de chance.
En plus, les visas n’arrangent rien.
Quand on achète un bien, on veut des visas longue durée.
En plus, l’interdiction de louer en Airbnb.
Ça commence à faire beaucoup et à un moment, ça craque.
C’est ce qui devait arriver un jour ou l’autre.
C’est une crise des subprimes – valeur des condos en chute libre et impossibilité de rembourser les prêts.
Enfin, dans un précédent article, il était dit que l’on avait 4 années de stock d’appartements invendus.
Ce ne m’étonne pas, il suffit de se promener dans Bangkok pour voir des immeubles terminés et vides !
Même dans des immeubles construits depuis 10 ans au moins, il reste des condos à vendre, c’est dingue.
Enfin (le dernier, je vous le promets), le tremblement de terre ne va rien arranger du tout : ventes en masse, arrêt des achats pendant plusieurs années.
Noir, c’est noir… il n’y a plus… comme dirait Johnny.
Je souhaite un complément d’information sur la situation financière de la Thaïlande, merci de votre retour.
@GG, Je suis d’accord à 100 % avec vous.
Mêmes causes, mêmes effets qu’en Espagne avec un imminent éclatement de la bulle immobilière…
Oui, bon si ça éclate (comme toute bulle doit le faire), il y en a qui mettront la main à la poche pour éviter l’écroulement total…
Souvenez-vous de 97 et QUI a renfloué l’économie à l’époque !