Le marché immobilier thaïlandais traverse sa pire crise depuis un siècle, marquée par la première baisse historique des prêts.
Entre acheteurs frileux, banques strictes et offre excédentaire, le secteur vacille dangereusement.
Un marché en crise historique
Villas à Koh Samui.
Le marché immobilier est confronté à une « crise grave » en 2025, avec une croissance des prêts immobiliers qui devrait devenir négative pour la première fois dans l’histoire du pays.
Ce ralentissement est alimenté par une combinaison explosive de faiblesse du pouvoir d’achat, d’offre excédentaire massive de logements et de problèmes structurels qui s’avèrent plus difficiles à surmonter que l’impact de la pandémie de COVID-19.
Selon Chayawadee Chai-anant, porte-parole de la Banque de Thaïlande (BOT), le marché immobilier « semble pire qu’avant », ce qui suggère que les défis auxquels le secteur est confronté gagnent en gravité et en complexité.
Des acheteurs de plus en plus prudents
Vue de Bangkok.
Le principal facteur à l’origine de ce ralentissement est le changement de comportement des consommateurs.
Les données issues des discussions au sein du secteur montrent que les gens sont de plus en plus inquiets pour leurs revenus futurs, ce qui les incite à se montrer plus prudents en matière de dépenses et d’investissements.
En particulier pour les actifs de grande valeur tels que l’immobilier.
Cela s’est traduit par une baisse des achats immobiliers et un allongement du processus de décision, ce qui a directement contribué à une baisse notable des ventes et des demandes de prêts immobiliers.
Les institutions financières jouent également un rôle important.
Des banques plus strictes que jamais
Bangkok Bank en Thaïlande.
Les banques sont devenues beaucoup plus strictes en matière d’octroi de prêts, un changement qui touche désormais non seulement les personnes à faibles et moyens revenus, mais aussi les tranches de revenus plus élevés.
En effet, les banques adoptent une approche plus prudente en matière d’évaluation des risques compte tenu de la détérioration des perspectives économiques.
« Les banques sont plus strictes parce qu’elles doivent être plus prudentes pour protéger leurs activités contre les risques potentiels », explique Chayawadee.
« C’est un principe fondamental de la gestion des risques.
Les banques se montrent désormais prudentes avec les groupes à revenus élevés, tout comme ces derniers deviennent eux-mêmes plus prudents. »
Yuttachai Teyarachakul, directeur général des services financiers aux particuliers chez UOB Thailand, a qualifié la situation actuelle de « pire depuis un siècle » pour le marché immobilier.
Pour la première fois, l’ensemble du secteur ne connaît aucune croissance des prêts immobiliers.
Il prévoit que le volume des nouveaux prêts sera « négatif » cette année, une première historique pour le secteur.
Crise immobilière en Thaïlande : l’essor du marché de l’occasion
Des immeubles en copropriété s’élèvent au-dessus du parc de Chatuchak à Bangkok. Photo : Pattarapong Chatpattarasill
Face à ces prévisions sombres, les banques modifient leurs stratégies et se concentrent de plus en plus sur le marché de l’immobilier d’occasion, où les logements sont souvent environ 30 % moins chers que les constructions neuves dans des emplacements similaires.
La crise actuelle est considérée comme plus difficile que le ralentissement lié à la COVID-19.
Alors que la pandémie était un problème temporaire et conjoncturel, les difficultés actuelles sont structurelles, avec une offre excédentaire importante et un manque fondamental de pouvoir d’achat.
En particulier pour les logements dont le prix est inférieur à 4 millions de bahts.
Une crise qui touche tous les segments
Villa Sanyanga à Phuket. Photo : Trip 101
Ces problèmes, qui touchaient auparavant principalement le segment bas de gamme (logements de moins de 3 millions de bahts), s’étendent désormais aux biens immobiliers compris entre 3 et 5 millions de bahts et commencent même à affecter le segment des 10 millions de bahts.
Selon le Dr Amonthep Chawla de la CIMB Thai Bank, cela annonce un ralentissement économique plus général qui touchera tous les niveaux de revenus.
Le spectre d’une guerre des prix
Vue aérienne d’immeuble à Bangkok. Photo : IMD
Une préoccupation majeure est la possibilité d’une « guerre des prix », similaire à celle observée sur le marché automobile l’année dernière.
Cela pourrait contraindre les promoteurs immobiliers à se livrer à une concurrence acharnée en réduisant leurs prix, avec des conséquences potentiellement désastreuses.
L’impact d’une guerre des prix dans l’immobilier serait bien plus important que dans l’industrie automobile, car elle pourrait éroder l’effet de richesse, c’est-à-dire le sentiment de sécurité et de prospérité que procure l’accession à la propriété, qui incite les gens à dépenser.
« L’impact sur le marché immobilier serait plus grave que sur le marché automobile », a averti le Dr Amonthep.
« Cela perturberait non seulement le marché, mais entraînerait également l’effondrement des systèmes de crédit et de liquidité.
La crise actuelle en Chine, où les prix de l’immobilier sont en baisse, rend les gens hésitants à dépenser, ce qui entraîne un déclin continu de l’économie. »
Marché immobilier thaïlandais : une reprise encore lointaine
Maison de luxe en Thaïlande. Photo : FazWaz
Par ailleurs, Payong Srivanich, président de la Krungthai Bank (KTB), a fait remarquer que de plus en plus de propriétaires immobiliers convertissent leurs biens en liquidités pour faire face à leurs besoins financiers.
De même, le Dr Kobsak Pootrakool, de la Bangkok Bank (BBL), a souligné l’augmentation continue des prêts non performants (PNP) dans le secteur.
Ces deux observations soulignent les difficultés financières des ménages, qui ont rendu les banques extrêmement prudentes dans l’octroi de nouveaux prêts.
La reprise ne sera pas facile et pourrait prendre un à deux ans pour le secteur immobilier, un processus qui dépend entièrement d’une reprise économique plus large.
Si aucune reprise économique rapide ne se matérialise, la crise immobilière pourrait devenir l’un des freins majeurs à la croissance de la Thaïlande dans les années à venir.
Voir aussi :
Crise imminente en Thaïlande : le marché immobilier vacille
Thaïlande : un baht trop fort et l’insécurité plombent le tourisme
Crise dans la restauration en Thaïlande : une situation pire que la pandémie ?
Crise du crédit : la Banque de Thaïlande tire la sonnette d’alarme
Source : The Nation Thailand
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6 commentaires
Et oui, avec 50% de baisse de fréquentation des restaurants, je ne pense pas que la priorité soit à l’achat d’un bien immobilier !
À un moment, il faut être réaliste et se rendre compte que rien ne va dans ce pays, même si j’aime y habiter.
Effectivement : l’inquiétude du futur est palpable partout.
Plus personne ne se marie, ni de fait d’enfants, alors un investissement immobilier sur 30 ans !
Quelques remarques :
1/ Le prix du neuf a beaucoup augmenté. Faites une comparaison avec le niveau de vie et on se retrouve avec des prix parisiens.
2/ L’effet tremblement de terre et la qualité de construction.
3/ La fin du rêve : j’achète aujourd’hui et je revends deux fois plus cher demain. Bingo !
4/ L’impossibilité de louer à la nuit.
5/ Le manque de visa long terme pour les propriétaires étrangers.
6/ Le coût des prêts et même simplement l’impossibilité d’en obtenir un pour une très grande partie de la population.
7/ Les immeubles… laissés à l’abandon des copropriétaires, sans organisation de gestion.
8/ L’intérêt même d’acheter alors qu’il est si facile et peu cher de louer.
9/ Les terrains dont les étrangers ne peuvent pas être propriétaires.
J’en oublie certainement.
Exactement, on peut y ajouter l’enquête actuelle sur les montages juridiques pour contourner les lois sur la propriété immobilière.
Une offre pléthorique avec des prix élevés et une demande limitée, on ne peut guère faire pire…
Quelle est la part des étrangers dans les investissements immobiliers ?
Parce que s’attaquer aux milliers de sociétés avec des prête-noms Thaïlandais comme veut le faire le gouvernement, c’est prendre le risque de mettre en faillite beaucoup de constructeurs de maisons individuelles, et par voie de conséquence, mettre des Thaïlandais au chômage, non ?
Vu par un ancien constructeur en Thaïlande :
Ne croyez pas que les constructeurs s’en mettent plein les poches.
Les marges sont faibles, entre 10 et 15% max !
Quand on compte sur une base d’un an de construction, ça ne fait pas beaucoup. Les aléas arrivent vite…
Les promoteurs, eux, s’engraissent…
La BoT (Bank of Thailand) n’a qu’à dévaluer le Baht comme elle l’a fait il y a un peu moins de 20 ans où le baht avait passé les 50 pour un €.
Une maison à 4 millions de bahts (environ 110 000 €) ne ferait plus que 80 000€ avec un baht à 50 pour 1 €.
Ce qui relancera le marché de l’immobilier