Thaïlande : le marché immobilier est au bord du gouffre

Le marché immobilier thaïlandais traverse une crise de trésorerie : les refus de prêts explosent, les lancements s’effondrent et le tourisme recule.

Malgré des prix stables, les promoteurs font face à un blocage du financement, alors que la Thaïlande n’a accueilli que 25,1 millions de visiteurs entre janvier et octobre 2025 (-7,54 %) et que les ménages restent lourdement endettés.

Voir : L’immobilier en Thaïlande s’enfonce dans une crise sans précédent

Opinion du développeur et promoteur Kirill Vyalykh : dans cette analyse, il détaille pourquoi le marché immobilier thaïlandais traverse une crise de trésorerie malgré des prix stables.

Titre original de la tribune : « Nous construisons en Thaïlande — et nous voyons le marché au bord du gouffre »

Les signaux d’alerte en 2025

Le développeur et promoteur immobilier Kirill Vyalykh. Photo : Thailand Business News

Le flux touristique de 2025 est inférieur à celui de 2024, les banques ont resserré leurs conditions de souscription pour les acheteurs du marché de masse et les nouveaux lancements à Bangkok ont atteint leur plus bas niveau depuis plusieurs années.

Il ne s’agit pas d’un « effondrement des prix », mais d’une crise de trésorerie pour ceux qui construisent : les préventes ne se transforment pas en prêts hypothécaires, le financement des projets est bloqué, les TRI (taux de rendement interne) fondent, les phases sont repoussées.

Que se passe-t-il « en chiffres » ?

Touristes sur une plage de Koh Samui. Photo : Khaosod

Le tourisme est au point mort

Du 1ᵉʳ janvier au 12 octobre 2025, la Thaïlande a accueilli 25,1 millions de visiteurs étrangers (-7,54 % en glissement annuel) et, en août, le planificateur national a revu à la baisse ses prévisions pour 2025 à environ 33 millions (contre 39,9 millions en 2019).

Pour l’immobilier générateur de revenus et les complexes touristiques, cela signifie moins de trafic et un NOI (revenu net d’exploitation) plus faible en dehors des emplacements « phares ».

L’argent est plus facile à obtenir, mais les barrières sont plus strictes

Le 8 octobre, la Banque de Thaïlande a maintenu son taux directeur à 1,50 % (quatre baisses avaient déjà eu lieu au cours de l’année), tandis que le régulateur a temporairement assoupli le ratio prêt/valeur à 100 % (contrats de mai 2025 à juin 2026).

Cela aide, mais ne brise pas la tendance aux refus dans le segment grand public.

Les frais ont été réduits de manière ciblée

Jusqu’au 30 juin 2026, les frais de transfert et d’enregistrement hypothécaire pour les propriétés d’une valeur maximale de 7 millions de bahts sont réduits à 0,01 %, une mesure qui concerne principalement les citoyens thaïlandais.

Les ménages sont surendettés

À la fin du deuxième trimestre 2025, la dette des ménages par rapport au PIB s’élevait à 86,8 % (l’une des plus élevées d’Asie), ce qui explique la notation stricte des banques.

Demande et lancements : le marché est au ralenti

Chantier de construction à Bangkok. Photo : Tim Parkingson

La demande a baissé

Au premier trimestre 2025, les condominiums de Bangkok ont enregistré un taux d’absorption de 18,1 %, le plus bas depuis plusieurs trimestres ; dans le même temps, les refus de prêts hypothécaires pour les logements de moins de 3 millions de bahts atteignent 70 à 80 %.

La faiblesse du pouvoir d’achat, combinée à des conditions de souscription strictes, conduit à un nombre réduit de transactions réelles.

Les lancements sont à leur plus bas niveau historique

Au deuxième trimestre 2025, les lancements de nouveaux appartements à Bangkok ont chuté de 94 % en glissement annuel pour atteindre 373 unités (estimation de Colliers, le niveau le plus bas depuis 15-16 ans).

Une autre estimation de Knight Frank ne fait état que de deux projets / 405 unités — les méthodologies diffèrent, mais la tendance est la même : les promoteurs immobiliers marquent une pause.

Les transferts de titres de copropriété dans la région de la capitale ont atteint 12 183 (un niveau bas depuis plus de 6 ans).

Les coûts ne baissent pas

L’indice des prix des matériaux de construction en mars 2025 était de 112,8 (+0,5 % en glissement annuel) : le béton et la logistique « grignotent » la marge, tandis que le prix du produit final reste « rigide » en raison de la faiblesse de la demande.

Les complexes touristiques : « des îlots de résilience »

À Phuket, au premier semestre 2025, le taux d’occupation moyen s’est maintenu autour de 79,5 % (dans le luxe et le haut de gamme, environ 84 %), tandis que dans plusieurs autres destinations et à Bangkok, le RevPAR est sous pression.

Il s’agit d’un tournant important pour la stratégie produit.

Pourquoi s’agit-il précisément d’une crise des promoteurs immobiliers, et non d’un simple ralentissement ?

Le projet immobilier Gardens of Eden à Phuket. Photo : The Nation Thailand

Chaque projet suit un cycle simple :

1) Réservation → 2) Approbation du prêt hypothécaire → 3) Contrat → 4) Prêt à la construction → 5) Construction dans les délais.

Si 6 à 7 réservations sur 10 « tombent à l’eau » en raison du refus de prêts hypothécaires, le seuil de prévente fixé par la banque n’est pas atteint.

La banque suspend les versements du prêt et le promoteur immobilier :

• soit ajoute des remises et des plans de paiement échelonnés (la marge diminue) ;
• soit construit avec ses propres fonds (la trésorerie devient négative, les intérêts « grignotent » les bénéfices) ;
• soit ralentit la phase (les coûts liés à la détention du terrain, à l’entretien du site et aux entrepreneurs augmentent).

C’est de là que vient la « crise des promoteurs » : non pas parce que tout s’est effondré, mais parce que les flux de trésorerie sont interrompus.

Ce qui pourrait aider le marché (et ce que nous demandons aux régulateurs/banques)

Vue de Bangkok.

Des règles prévisibles

Si l’allègement des frais et l’assouplissement des règles hypothécaires durent longtemps et sont transparents, les promoteurs planifient les livraisons et les banques planifient les limites.

Les décisions intermittentes ont l’effet inverse.

Une aide ciblée pour les ménages

Tant que les familles seront fortement endettées, les banques réduiront les approbations.

La restructuration des « petits » prêts à la consommation et les calendriers de paiement plus souples proposés par les promoteurs augmentent la conversion de la réservation → hypothèque.

Qualité du tourisme

Ce n’est pas seulement le nombre de touristes qui compte, mais aussi la part des marchés long-courriers, du tourisme d’affaires, du tourisme médical et du tourisme de bien-être — ce sont précisément ces éléments qui déterminent la rentabilité des actifs touristiques.

Risques et points de résilience

Voyageurs à l’aéroport de Don Mueang. Photo : Varuth Hirunyatheb/Bangkok Post

Risques supplémentaires

• Projets suburbains sans métro/transports en commun pratiques.
• Prix des biens immobiliers d’entrée de gamme (jusqu’à environ 3 millions de bahts), où les acheteurs échouent plus souvent aux contrôles bancaires.
• Stations balnéaires « de second rang » où le taux d’occupation est plus faible et les rendements locatifs ne correspondent pas aux attentes.

Plus résilients

• Le centre et les hubs à proximité des stations BTS/MRT — la location et la revente y sont plus dynamiques.
• Phuket et quelques autres stations balnéaires matures où le taux d’occupation des hôtels se maintient et où les investisseurs-acheteurs s’intéressent aux chiffres, pas aux promesses.

Conclusion

Des immeubles en copropriété s’élèvent au-dessus du parc de Chatuchak à Bangkok. Photo : Pattarapong Chatpattarasill

Le marché thaïlandais actuel ne connaît pas une « crise des prix », mais une crise de trésorerie pour les promoteurs.

Les projets « s’effondrent » non pas en raison d’une chute catastrophique de la demande, mais à cause d’un goulot d’étranglement :

Beaucoup de réservations, peu de prêts hypothécaires approuvés, une pénurie aiguë de préventes « réelles », ce qui signifie que la construction et le financement sont au point mort.

Que faire ?

Reconnaître les points faibles (segment de masse sans transit, stations balnéaires peu attractives), concevoir des projets solides financièrement, ne commercialiser que lorsque la demande est confirmée et maîtriser les coûts.

Pour l’État et les banques, la tâche est également claire : maintenir des mesures d’aide prévisibles et traiter avec prudence l’endettement des ménages afin d’élargir le « goulot d’étranglement » des prêts hypothécaires.

Si ces mesures sont prises à temps, le marché franchira le « pont étroit » sans forte baisse des prix et, dans 12 à 18 mois, nous reviendrons à un rythme de lancement normal.

Sinon, nous ne serons pas confrontés à un crash retentissant, mais à une longue stagnation persistante dans laquelle seuls les plus disciplinés survivront.

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Source : Thailand Business News