Des experts appellent la Thaïlande à renforcer les règles encadrant l’acquisition de logements en copropriété par des étrangers.
Cette demande intervient alors que le gouvernement envisage d’assouplir le quota de copropriétés pouvant être vendues à des acheteurs étrangers.
Selon eux, cette ouverture devrait s’accompagner de garanties plus strictes afin de limiter la spéculation et de préserver l’accès des Thaïlandais au logement.
Un équilibre à trouver entre investissements et intérêt national
Des immeubles en copropriété s’élèvent au-dessus du parc de Chatuchak à Bangkok. Photo : Pattarapong Chatpattarasill
L’éventuelle augmentation du quota de copropriétés pouvant être détenues par des étrangers est présentée comme un moyen de stimuler le marché immobilier, d’améliorer la liquidité du secteur et d’attirer davantage de capitaux internationaux.
Cette mesure vise à soutenir un marché immobilier thaïlandais toujours confronté à un ralentissement.
Voir : Thaïlande : le marché immobilier est au bord du gouffre
Toutefois, cette réforme soulève également des interrogations sur ses conséquences à long terme, notamment en matière d’accès au logement pour les Thaïlandais, de spéculation immobilière et de concentration de la propriété étrangère.
Pour le Dr Sopon Pornchokchai, président de l’Agence des affaires immobilières (AREA), un éventuel relèvement du quota devrait impérativement s’accompagner d’un cadre réglementaire plus strict, plus transparent et plus efficace.
Selon lui, cet encadrement est indispensable pour préserver un équilibre entre l’attractivité économique du pays et les intérêts à long terme de la Thaïlande et de ses citoyens.
Le débat ne doit pas se limiter à la « vente de la nation »
Selon le Dr Sopon, le débat ne doit pas être réduit au slogan de la « vente de la nation ».
Il rappelle que peu de copropriétés en Thaïlande atteignent actuellement le quota légal de 49 % de propriété étrangère.
D’autres formes de détention reposant sur des droits d’usage ou des baux de longue durée restent également accessibles aux investisseurs étrangers.
Il souligne par ailleurs que les logements les moins chers ne constituent généralement pas la cible des acheteurs étrangers.
L’an dernier, ceux-ci représentaient moins de 20 % des acquisitions de copropriétés, les acheteurs thaïlandais restant largement majoritaires sur le marché.
La Thaïlande bien plus ouverte que la Chine
Le Tait Sathorn 12, un condominium de très haut standing à Bangkok.
Le Dr Sopon estime que les règles thaïlandaises sont nettement plus souples que celles appliquées en Chine.
En Thaïlande, un étranger peut acheter un appartement quasiment dès son arrivée dans le pays, sans obligation préalable de résidence.
En Chine, les acheteurs étrangers doivent généralement avoir résidé sur place pendant un à deux ans avant de pouvoir acquérir un bien immobilier.
La Thaïlande n’impose pas non plus de prix minimum d’achat.
Une étude menée par l’AREA sur les achats de copropriétés à Bangkok et dans les provinces voisines en 2025 montre que :
- 14 % des logements achetés par des étrangers coûtaient au plus 2 millions de bahts
- 26 % entre 2 et 3 millions de bahts
- 26 % entre 3 et 5 millions de bahts
Au total, près des deux tiers des acquisitions étrangères concernaient donc des biens vendus moins de 5 millions de bahts.
À l’inverse, dans les grandes villes chinoises, les appartements se négocient généralement entre 200 000 et 300 000 bahts le mètre carré.
Avec une superficie moyenne de 50 à 60 m², les logements accessibles aux acheteurs étrangers coûtent ainsi le plus souvent entre 10 et 20 millions de bahts, voire davantage.
Des seuils minimums existent également dans d’autres pays, comme la Malaisie, où l’achat débute autour de 16 millions de bahts à Kuala Lumpur, ou l’Indonésie, où le seuil avoisine 10 millions de bahts.
Le nombre de logements et leur utilisation posent question
En Thaïlande, un acheteur étranger peut acquérir plusieurs appartements tant que le quota légal de 49 % de propriété étrangère dans l’immeuble n’est pas dépassé.
Le Dr Sopon évoque également l’existence de montages utilisant des prête-noms.
Voir : Ces pratiques immobilières étrangères que la Thaïlande veut éradiquer
Selon lui, certains immeubles de Bangkok, Pattaya et Hua Hin sont déjà largement contrôlés par des propriétaires étrangers, au point que certains registres de copropriété seraient tenus en langues étrangères.
Il rappelle également que certaines zones du Corridor économique de l’Est (EEC) autorisent déjà une propriété étrangère pouvant atteindre 100 % dans certains projets.
En Chine, un étranger ne peut généralement acheter qu’un seul logement, destiné exclusivement à sa résidence principale.
Spéculation et locations de courte durée inquiètent
Condos à Koh Samui en Thaïlande. Photo : Samui Exclusive
La possibilité d’acheter des appartements dans une logique purement spéculative constitue également une source d’inquiétude.
En Thaïlande, rien n’interdit réellement à un acheteur étranger d’acquérir un logement dans le seul but de le revendre avec une plus-value.
Selon le Dr Sopon, cette situation favorise les investissements spéculatifs, alors que la Chine encadre beaucoup plus strictement ce type d’opérations.
Le même constat s’applique aux locations de courte durée.
Bien que la location quotidienne d’appartements soit généralement interdite, cette pratique reste fréquente dans de nombreuses copropriétés grâce aux boîtes à clés et aux systèmes d’enregistrement autonome.
Voir : Thaïlande : avertissement aux étrangers qui louent leurs copropriétés
En Chine, les locations touristiques de ce type sont beaucoup plus strictement contrôlées.
Le régime de propriété diffère également.
En Thaïlande, un appartement peut être détenu indéfiniment, tant que l’immeuble existe.
En Chine, les droits d’occupation du sol sont généralement limités à 70 ans, voire moins selon l’ancienneté du bâtiment.
En cas de démolition d’un immeuble, les copropriétaires thaïlandais conservent leurs droits sur le terrain, alors qu’en Chine celui-ci revient finalement à l’État.
Une fiscalité immobilière jugée particulièrement avantageuse
Le Dr Sopon estime également que la fiscalité immobilière thaïlandaise reste très favorable aux propriétaires.
Pour une résidence principale dont la valeur officielle dépasse 50 millions de bahts, l’impôt foncier n’est que de 0,02 % de la valeur cadastrale, souvent bien inférieure au prix réel du marché.
À titre de comparaison, il affirme qu’en Chine l’impôt foncier peut atteindre 1,2 % de la valeur du bien.
Les revenus locatifs constituent également une différence notable.
En Thaïlande, il n’existe plus d’impôt annuel distinct sur les loyers, ceux-ci étant désormais intégrés au système d’impôt foncier et immobilier.
En Chine, les propriétaires peuvent être imposés jusqu’à 12 % sur leurs revenus locatifs.
Les plus-values immobilières sont elles aussi davantage taxées en Chine, avec un taux pouvant varier de 30 % à 60 % selon les situations.
En Thaïlande, ces prélèvements restent beaucoup plus faibles, ce qui renforce l’attractivité du marché pour les investisseurs étrangers.
Des conséquences à long terme pour le marché immobilier
Vue de Bangkok.
Selon le Dr Sopon, cette fiscalité avantageuse et les règles relativement souples rendent la Thaïlande particulièrement attractive pour les investisseurs recherchant avant tout une plus-value.
Il estime que cette situation place directement les acheteurs étrangers en concurrence avec les acquéreurs thaïlandais, notamment en l’absence de prix minimum d’achat.
Il met également en garde contre le risque de voir certains immeubles être progressivement dominés par des acheteurs d’une même nationalité, créant de véritables enclaves étrangères.
Enfin, il craint que le développement des locations touristiques illégales dans les copropriétés ne finisse par fragiliser le secteur hôtelier et que ces pratiques soient, à terme, tolérées ou légalisées.
Les promoteurs immobiliers pourraient bénéficier d’un relèvement du quota réservé aux étrangers pour écouler leurs stocks.
Toutefois, le Dr Sopon estime que les autorités devront également prendre en compte les enjeux économiques, sociaux et sécuritaires d’une telle évolution.
Voir aussi :
- Immobilier en Thaïlande : 1,6 million de logements vides, un gâchis colossal
- L’immobilier en Thaïlande s’enfonce dans une crise sans précédent
- Pourquoi les étrangers achètent-ils des biens immobiliers en Thaïlande ?
Source : The Nation Thailand
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