Ces pratiques immobilières étrangères que la Thaïlande veut éradiquer

La Thaïlande renforce sa surveillance des montages immobiliers par prête-nom après plusieurs enquêtes menées à Koh Phangan.

Voir : La Thaïlande intensifie sa lutte contre les sociétés prête-noms étrangères

Selon des experts, ces pratiques concernent depuis longtemps plusieurs destinations touristiques prisées des investisseurs étrangers.

Des sociétés thaïlandaises utilisées pour contourner les restrictions foncières

La police thaïlandaise inspecte un complexe touristique sans licence lors d’une descente sur l’île de Koh Phangan, dans la province de Surat Thani, au sud de la Thaïlande, le 14 décembre 2025.

La récente vague de répression visant des montages présumés par prête-nom sur l’île de Koh Phangan a relancé le débat sur la propriété foncière étrangère en Thaïlande.

Selon Surachet Kongcheep, directeur de la recherche chez Cushman & Wakefield Thailand, le phénomène ne se limite pas à une seule île ni à une seule nationalité.

Des structures similaires existeraient depuis des années à Phuket, Pattaya, Koh Samui ou encore Bangkok.

La méthode la plus courante consiste à utiliser une société enregistrée en Thaïlande pour détenir un terrain ou un bien immobilier au bénéfice d’un investisseur étranger.

La législation thaïlandaise limite pourtant la participation étrangère à 49 % du capital d’une société.

Dans certains cas, les 51 % restants seraient détenus par des prête-noms thaïlandais dont l’implication financière ou décisionnelle est très limitée.

Ces actionnaires peuvent être des proches, des connaissances ou des personnes recrutées par l’intermédiaire de cabinets juridiques ou comptables chargés de mettre en place la structure.

Certains montages reposent également sur des contrats de prêt ou des accords permettant aux investisseurs étrangers de conserver le contrôle réel de la société alors même que celle-ci apparaît comme majoritairement thaïlandaise sur les documents officiels.

Selon M. Surachet, ces pratiques persistent notamment parce que les enquêtes sont longues, complexes et nécessitent d’importantes vérifications documentaires.

Les intermédiaires thaïlandais également dans le viseur

Villas à Koh Samui.

Le spécialiste souligne que la responsabilité ne repose pas uniquement sur les investisseurs étrangers.

Selon lui, certains cabinets d’avocats, comptables, courtiers ou intermédiaires peuvent contribuer à la création des structures, à la recherche d’actionnaires thaïlandais ou à la préparation de la documentation nécessaire.

Certaines personnes acceptent ce rôle contre rémunération tandis que d’autres deviennent actionnaires de façade sans mesurer pleinement les conséquences juridiques de leur participation.

« Le problème ne réside pas uniquement chez les investisseurs étrangers. Il y a des parties thaïlandaises qui les aident tout au long du processus », a-t-il déclaré.

Des solutions légales déjà accessibles aux étrangers

Des immeubles en copropriété s’élèvent au-dessus du parc de Chatuchak à Bangkok. Photo : Pattarapong Chatpattarasill

Les étrangers disposent pourtant de plusieurs mécanismes légaux leur permettant d’utiliser ou de contrôler un bien immobilier sans posséder directement le terrain.

La formule la plus répandue reste le bail de longue durée de 30 ans, parfois présenté sous la forme d’un contrat de 30 + 30 ans.

Toutefois, le renouvellement après les trente premières années n’est pas garanti par la loi thaïlandaise.

Une autre option est le droit de superficie, qui permet à un étranger de posséder une construction édifiée sur un terrain appartenant à un ressortissant thaïlandais.

Les droits d’usufruit permettent également d’utiliser un terrain, d’y résider ou d’en percevoir les revenus pendant une période déterminée ou jusqu’au décès du bénéficiaire.

Certaines entreprises bénéficiant d’une autorisation du Conseil de l’investissement peuvent également détenir des terrains lorsqu’ils sont directement liés à leur activité.

La Thaïlande avait précédemment mis en place des dispositifs permettant aux étrangers investissant au moins 40 millions de bahts dans des actifs approuvés de posséder jusqu’à un rai à des fins résidentielles.

Cependant, ce mécanisme a rarement été utilisé en raison de la complexité des procédures et des exigences d’approbation par le Conseil des ministres.

Pourquoi certains investisseurs continuent de prendre des risques

Condos à Koh Samui en Thaïlande. Photo : Samui Exclusive

Malgré ces possibilités légales, certains investisseurs préfèrent des structures leur donnant le sentiment de disposer d’un contrôle plus complet sur leurs actifs.

Les baux sont parfois considérés comme insuffisants car ils n’offrent pas les mêmes garanties qu’une pleine propriété.

Parallèlement, certains intermédiaires présentent des montages alternatifs comme des solutions simples permettant de contrôler des terrains ou d’exploiter des activités commerciales.

Pour les investisseurs recherchant une implantation durable ou des opportunités spéculatives, les avantages perçus peuvent sembler supérieurs aux risques juridiques encourus.

Des stratégies d’investissement différentes selon les nationalités

Selon M. Surachet, les investisseurs étrangers n’adoptent pas tous les mêmes approches.

Les Européens privilégient traditionnellement les appartements en bord de mer et les petites propriétés résidentielles dans les destinations touristiques.

Les investisseurs russes créent parfois des entreprises parallèlement à leurs acquisitions immobilières.

Une partie des capitaux russes entrant en Thaïlande pourrait également être liée à des activités du marché gris ou à des transferts de fonds à l’étranger.

Les acheteurs chinois sont devenus l’un des groupes les plus influents du marché thaïlandais des copropriétés au cours de la dernière décennie.

Selon l’expert, beaucoup s’appuient sur leurs propres réseaux de courtiers, plateformes de location, systèmes de paiement et canaux de commercialisation en langue chinoise.

Certains acquièrent des appartements dans une logique de spéculation ou pour générer des revenus locatifs à court terme, parfois en contradiction avec la réglementation thaïlandaise sur l’hôtellerie.

Une inquiétude croissante dans plusieurs régions touristiques

Vue aérienne d’une plage de sable blanc bordée de végétation tropicale et de formations rocheuses en Thaïlande. Photo : Bangkok Post

Les préoccupations liées à la propriété étrangère existent depuis longtemps dans des destinations comme Koh Phangan, Phuket ou Koh Samui.

Le sujet a toutefois pris une nouvelle ampleur à la suite de discussions virales sur les réseaux sociaux et d’une sensibilité croissante aux questions d’influence étrangère dans certaines communautés locales.

Voir : Thaïlande : tensions entre habitants et Israéliens sur l’île de Koh Phangan

Selon M. Surachet, de nombreux habitants connaissaient déjà ces pratiques depuis des années mais hésitaient à s’exprimer publiquement en raison des intérêts économiques en jeu.

Les provinces les plus concernées restent Phuket, Surat Thani, Chon Buri et Bangkok, tandis que Chiang Mai est également touchée dans une moindre mesure.

Des pertes fiscales et des contrôles appelés à se renforcer

Le département des recettes à Bangkok. Photo : Seksan Rojjanametakun

Selon une source du secteur immobilier, une pratique fréquente consiste à transférer uniquement les parts détenues par l’actionnaire étranger au sein d’une société propriétaire du bien.

Le terrain ou le bâtiment n’est alors jamais officiellement revendu.

Seul le détenteur des 49 % de parts change, ce qui permet d’éviter les frais de transfert et certains impôts normalement dus lors d’une transaction immobilière classique.

• Le transfert des parts d’une société propriétaire d’un bien peut coûter seulement 1 000 à 2 000 bahts, contre un droit de mutation de 2 % de la valeur du bien ainsi que d’autres taxes lors d’une vente immobilière classique.
• L’État pourrait perdre d’importantes recettes fiscales liées aux droits de mutation et aux impôts immobiliers.
• La propriété étrangère dans les copropriétés est légalement plafonnée à 49 % de la surface vendable totale d’un projet de condominium.

Les autorités sont également invitées à renforcer les contrôles dans le secteur des copropriétés.

D’après cette même source, certains ensembles résidentiels très prisés des acheteurs étrangers dans le centre de Bangkok seraient soupçonnés de dépasser le quota légal de 49 % de propriété étrangère.

Les experts recommandent un renforcement des enquêtes portant sur les actionnaires, les flux financiers et les structures d’entreprise suspectes, tout en veillant à appliquer les contrôles de manière équitable quelle que soit la nationalité concernée.

M. Surachet estime toutefois que la Thaïlande doit trouver un équilibre entre la lutte contre les abus et le maintien d’un environnement favorable aux investissements étrangers légitimes dont l’économie continue d’avoir besoin.

« La Thaïlande a toujours besoin des investissements étrangers, mais l’application de la loi doit être suffisamment stricte pour prévenir les abus et protéger les communautés locales sur le long terme », a-t-il conclu.

Voir aussi :

• La Thaïlande durcit sa lutte contre les sociétés prête-noms étrangères
• Thaïlande : le marché immobilier est au bord du gouffre
• Immobilier en Thaïlande : 1,6 million de logements vides, un gâchis colossal

Source : Bangkok Post

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