Acheter un logement en Thaïlande sans prête-nom : ce qui est légal pour un étranger

En Thaïlande, les étrangers peuvent acheter certains logements en pleine propriété, mais la possession de terrains reste strictement encadrée.

Avec le renforcement des contrôles sur les prête-noms depuis 2025, les acheteurs doivent redoubler de vigilance face aux montages immobiliers qui promettent de contourner la législation.

Acheter un appartement ou une maison en Thaïlande

Condos à Koh Samui en Thaïlande. Photo : Samui Exclusive

Un appartement en pleine propriété dans la limite de 49 %

La loi thaïlandaise sur les copropriétés (Condominium Act B.E. 2522) permet à un étranger d’acheter un appartement en pleine propriété (freehold), enregistré directement à son nom auprès du Land Office, l’administration foncière thaïlandaise.

Cette propriété peut être revendue ou transmise par héritage, sous réserve du respect des règles applicables.

La principale restriction concerne le quota étranger : les étrangers ne peuvent détenir plus de 49 % de la surface totale des lots privatifs d’une copropriété.

Lorsque ce plafond est atteint, ou qu’une vente le ferait dépasser, aucun lot supplémentaire ne peut être enregistré au nom d’un étranger.

Des propositions visant à relever cette limite à 75 % ont été évoquées ces dernières années, mais aucune modification n’a été adoptée à ce jour.

Avant de verser un acompte, l’acheteur doit donc demander au syndic de copropriété (juristic person) une attestation confirmant qu’une place reste disponible dans le quota étranger.

Peut-on acheter une maison avec un terrain ?

La situation est différente pour les maisons individuelles.

En règle générale, un étranger ne peut pas posséder directement un terrain en Thaïlande, conformément au Code foncier.

Une exception très encadrée existe : l’article 96 bis autorise, sous certaines conditions, l’acquisition d’un terrain résidentiel d’un rai maximum, soit 1 600 m².

Cette possibilité nécessite notamment un investissement d’au moins 40 millions de bahts et une autorisation du ministre de l’Intérieur.

Elle reste exceptionnelle et ne constitue pas une solution accessible à la majorité des acheteurs.

Un étranger peut toutefois être propriétaire d’une maison indépendamment du terrain sur lequel elle est construite, à condition de disposer de droits légalement établis sur celui-ci.

Transferts bancaires, taxes et risques des prête-noms

Le transfert des fonds depuis l’étranger

Pour acheter un condominium en pleine propriété en justifiant son acquisition par l’entrée de capitaux étrangers, l’acheteur doit prouver que les fonds ont été transférés en Thaïlande depuis l’étranger, en devises.

La banque thaïlandaise délivre alors un justificatif de transaction en devises, appelé Foreign Exchange Transaction Form (FET), pour les transferts d’au moins 50 000 dollars américains ou leur équivalent.

Pour les montants inférieurs, une attestation bancaire peut être utilisée.

Le motif du virement doit préciser qu’il s’agit de l’achat d’un condominium, idéalement avec le nom du projet, le numéro du logement et l’identité de l’acheteur.

Ces documents sont nécessaires lors de l’enregistrement de la propriété au Land Office et peuvent également faciliter le rapatriement des fonds en cas de revente.

Un paiement en espèces ou provenant uniquement de revenus locaux ne permet pas de justifier un achat au titre de l’entrée de capitaux étrangers.

Des exceptions existent cependant, notamment pour les étrangers disposant du statut de résident permanent en Thaïlande, qui peuvent acheter en bahts sans formulaire FET.

Quels sont les frais et taxes à payer ?

L’achat immobilier entraîne plusieurs frais lors de l’enregistrement du transfert de propriété au Land Office.

Les principaux sont :

• Droits de mutation : 2 % de la valeur officielle d’évaluation du bien.
• Taxe spécifique sur les transactions immobilières : 3,3 % du montant le plus élevé entre la valeur officielle et le prix déclaré, généralement applicable aux reventes réalisées dans les cinq ans suivant l’acquisition.
• Droit de timbre : 0,5 % sur la même base, lorsque la taxe spécifique ne s’applique pas.
• Retenue à la source : calculée selon un barème progressif tenant notamment compte de la durée de détention pour un vendeur particulier. Pour une société, elle est généralement de 1 %.

Certaines exceptions permettent d’échapper à la taxe spécifique de 3,3 %, notamment lorsque le vendeur a utilisé le bien comme résidence principale et figure au registre du logement (tabien baan) pendant au moins un an, dans les conditions prévues par la réglementation.

La répartition des frais entre vendeur et acheteur doit être précisée dans le contrat. Il est courant que les droits de mutation soient partagés, tandis que les taxes liées à la vente restent à la charge du vendeur.

Attention à la réduction temporaire des frais immobiliers en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2026.

La Thaïlande a prolongé jusqu’au 30 juin 2027 une mesure ramenant les droits de mutation de 2 % à 0,01 %, ainsi que les frais d’enregistrement d’hypothèque de 1 % à 0,01 %, pour certains biens dont le prix et la valeur officielle ne dépassent pas 7 millions de bahts.

Pour bénéficier de la réduction sur l’hypothèque, son montant doit lui aussi respecter ce plafond et elle doit être enregistrée en même temps que le transfert.

Cette réduction est réservée aux acheteurs individuels de nationalité thaïlandaise. Les étrangers achetant un condominium restent soumis au taux normal de 2 % pour les droits de mutation.

Prête-noms et sociétés-écrans : jusqu’à trois ans de prison

Certains étrangers tentent de contourner l’interdiction de posséder un terrain en créant une société thaïlandaise.

Le Code foncier considère comme étrangère une société dont plus de 49 % du capital ou des associés sont étrangers.

Pour échapper à cette règle, 51 % des parts sont attribuées à des ressortissants thaïlandais qui n’ont pas réellement investi, tandis que l’étranger fournit les capitaux et conserve le contrôle effectif.

Ce type de portage est illégal lorsqu’il sert à contourner les restrictions imposées aux étrangers.

L’article 36 du Foreign Business Act punit aussi bien les prête-noms thaïlandais que l’étranger qui bénéficie sciemment du montage : jusqu’à trois ans d’emprisonnement et/ou une amende de 100 000 à 1 million de bahts.

Le Code foncier prévoit également des sanctions contre l’acquisition de terrains pour le compte d’étrangers en violation de la loi, ainsi que la possibilité d’imposer leur cession.

Depuis 2025, les administrations thaïlandaises, notamment le Département des terres (Land Department), le Département du développement des entreprises (DBD) et le Département des enquêtes spéciales (DSI), ont renforcé leurs contrôles sur les sociétés soupçonnées d’utiliser des prête-noms.

Les vérifications portent notamment sur l’origine des fonds des actionnaires thaïlandais et leur participation réelle à l’entreprise, ainsi que sur les sociétés sans activité économique véritable qui ne détiennent que des biens immobiliers.

En cas de litige, de divorce ou de décès, l’étranger risque également de perdre le contrôle d’un bien qui n’est pas légalement enregistré à son nom.

Une société thaïlandaise exerçant une véritable activité commerciale n’est pas illégale en soi. C’est le recours à des prête-noms pour détenir indirectement un terrain qui pose problème.

Bail de 30 ans : ce qu’il vaut réellement

Maison de luxe à Koh Samui. Photo : Samui Property Locator

Pour les étrangers souhaitant disposer d’une maison sans posséder le terrain, le bail de longue durée constitue une solution courante.

L’article 540 du Code civil et commercial thaïlandais limite la durée d’un bail immobilier à 30 ans.

Un bail de plus de trois ans doit être établi par écrit et enregistré au Land Office. À défaut, il ne peut être opposé en justice que pour une durée maximale de trois ans.

L’enregistrement entraîne normalement des frais de 1 % du montant total des loyers, auxquels s’ajoute un droit de timbre de 0,1 %.

Pourquoi les formules « 30 + 30 + 30 ans » sont risquées

Certaines offres immobilières présentent des baux de 30 ans assortis de deux renouvellements, laissant penser que l’acheteur bénéficie de 90 ans d’occupation.

Ces formules ne garantissent pourtant pas 90 ans de droits sur le terrain.

Dans sa décision n° 4655/2566, la Cour suprême thaïlandaise a jugé nulles les clauses prévoyant deux renouvellements de 30 ans convenus et payés à l’avance. Seul le bail initial de 30 ans est resté valable.

La juridiction a considéré que ces engagements avaient pour objectif de contourner la durée maximale autorisée par la loi.

Un renouvellement reste possible, mais il suppose un nouvel accord à l’issue des 30 ans. Il ne peut pas être considéré comme acquis, notamment si le terrain a changé de propriétaire ou si le bailleur est décédé.

Les projets de réforme évoquant des baux pouvant atteindre 99 ans n’ont pas été adoptés à ce jour.

Un bail reste un droit d’usage temporaire et non un titre de propriété. Son prix doit donc être évalué en tenant compte de sa durée réelle et des garanties juridiquement opposables.

Les vérifications indispensables avant d’acheter

Ben, un Britannique, et le constructeur de sa maison, le jour où il a reçu les clés.

Avant de signer un contrat ou de verser un acompte, plusieurs précautions permettent de limiter les risques :

• Vérifier le quota étranger : obtenir une attestation officielle du syndic pour l’achat d’un condominium.
• Contrôler le titre de propriété : vérifier auprès du Land Office l’identité du propriétaire, les hypothèques, les saisies et les éventuelles restrictions.
• Examiner les charges de copropriété : demander le certificat attestant l’absence d’arriérés, nécessaire au transfert.
• Conserver les justificatifs bancaires : effectuer les transferts conformément aux exigences légales et garder les documents délivrés par la banque.
• Préciser les frais dans le contrat : déterminer à l’avance qui paiera chaque taxe et chaque droit d’enregistrement.
• Consulter un avocat indépendant : faire vérifier les documents par un professionnel qui ne représente ni le vendeur ni le promoteur.
• Vérifier les risques d’inondation : consulter l’historique des crues dans le quartier et s’assurer que le logement, ses accès et ses équipements ne sont pas situés dans une zone régulièrement inondée.

Acheter un appartement en Thaïlande à son nom est parfaitement légal pour un étranger, à condition de respecter les règles de propriété et de financement.

En revanche, l’acquisition d’une maison avec terrain nécessite une vigilance particulière. Les montages utilisant des prête-noms ou les renouvellements de bail présentés comme garantis peuvent entraîner des conséquences juridiques et financières importantes.

Article rédigé par Jason, Dynasty Real Estate (Pattaya), et adapté par la rédaction de Toute la Thaïlande.

Voir aussi :

• Le guide pour prendre sa retraite en Thaïlande : tout ce que vous devez savoir
• Combien d’argent faut-il pour prendre sa retraite en Thaïlande ?
• Où vivre en Thaïlande ? Les villes plébiscitées par les étrangers
• Vivre en Thaïlande : les bons et les mauvais côtés

Sources : Gouvernement thaïlandais, Gouvernement thaïlandais, Revenue Department, Tilleke & Gibbins, ThaiLawOnline, ThaiDeka

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