L’île de Phuket dans le sud de la Thaïlande est submergée par son succès

Alors que les touristes étrangers et les visiteurs de longue durée continuent d’affluer à Phuket, l’île province fait face à de nombreux problèmes.

La capacité d’accueil des services existants a été mise à l’épreuve, car les aéroports, les vols, les chambres d’hôtel et le trafic routier sont tous congestionnés.

Phuket a été sous les feux de la rampe ces six derniers mois après que le gouvernement a annoncé un plan visant à élever la Thaïlande au rang de plaque tournante de l’aviation, l’île étant la principale porte d’entrée du sud.

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Ce plan comprend un nouveau projet d’aéroport à Phangnga, dont le coût est estimé à 80 milliards de bahts et qui accueillera 20 millions de passagers par an, apportant ainsi un soutien à l’aéroport de Phuket.

Le secteur des affaires s’est inquiété d’une demande écrasante, qui a entraîné une hausse des prix des terrains, des logements et des billets d’avion pour Phuket, tandis que certains étrangers mal intentionnés ont exploité les exemptions de visa et exploité illégalement des entreprises.

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L’impact sur l’environnement est un autre sujet de débat, car l’absence de gestion adéquate de l’offre pourrait nuire aux ressources naturelles de l’île.

Si l’administration souhaite élever Phuket au rang de « plaque tournante de l’Andaman », le secteur privé souhaite que le gouvernement élabore un plan directeur et une feuille de route de développement afin d’améliorer l’infrastructure de l’île.

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Car la province a du mal à suivre le rythme de l’urbanisation rapide et du développement immobilier croissant.

Une communauté en pleine croissance

Plage de Phuket. Photo : Autorité du tourisme de Thaïlande

Bill Barnett, directeur général de C9 Hotelworks, un consultant en hôtellerie basé à Phuket, a déclaré que l’île est en passe de devenir un nouveau centre d’affaires dans la région, ce qui est attribué à la forte demande de relocalisation de la part d’étrangers du monde entier.

« Les gens considèrent Phuket comme un havre de paix », a déclaré M. Barnett.

Il a cité l’attrait de l’île au milieu des turbulences mondiales, telles que les guerres et les tensions géopolitiques, renforcées par des tendances croissantes telles que le travail à distance et les nomades numériques.

Voir : Phuket en plein essor grâce aux Russes fortunés à la recherche de résidence secondaire

Selon lui, il existe une forte demande de la part des Russes, des Chinois, des Européens de l’Est et des Nord-Américains qui cherchent à faire de longs séjours à Phuket.

Parmi les autres segments en croissance figurent les retraités et les entrepreneurs qui déménagent d’autres villes avec leur famille, attirés par les hôpitaux et les écoles internationales qui répondent à leur mode de vie, a déclaré M. Barnett.

Il attribue au gouvernement le mérite d’avoir réussi à créer une communauté internationale à Phuket, en proposant plusieurs politiques qui profitent aux arrivants en long séjour.

Parmi ces mesures, il y a l’extension de la durée du séjour pour un plus grand nombre de nationalités, la promotion du programme Thailand Elite et du programme de visas de retraite.

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« Au cours des cinq prochaines années, environ 14 000 nouvelles chambres d’hôtel seront créées à Phuket.

La moitié d’entre elles seront incluses dans des composantes immobilières destinées à capter la forte demande des visiteurs effectuant des séjours de longue durée, telles que les résidences de marque », a déclaré M. Barnett.

Il a précisé que Bang Tao, un emplacement de choix, compte déjà plus de 20 000 unités disponibles.

La province a enregistré un afflux d’investisseurs étrangers et locaux, notamment de grands promoteurs thaïlandais tels que Sansiri, CG Capital, Asset Wise et One Origin.

« Nous n’avons pas vu un tel niveau d’investissement à Phuket depuis 20 ans », a déclaré M. Barnett.

Des prix gonflés

Résidence Homa dans la ville de Phuket (Phuket town).

L’importante demande étrangère sur le marché résidentiel de Phuket, principalement de la part des Russes en termes de valeur immobilière, a stimulé à la fois l’offre nouvelle et les prix de l’immobilier à des niveaux historiques, qui, selon les analystes du marché, se maintiendront cette année.

Selon les promoteurs résidentiels et les consultants immobiliers, les Russes ont été les plus gros acheteurs étrangers sur le marché des villas de luxe.

Au cours du premier semestre 2023, les ventes sur le marché des villas de luxe ont bondi de plus de quatre fois en glissement annuel, les Russes en représentant la moitié.

« Cette forte demande s’est accompagnée de quelques obstacles attendus », a déclaré Phattarachai Taweewong, directeur du département de recherche et de communication chez le consultant immobilier Colliers Thailand.

« Alors que les promoteurs, thaïlandais et étrangers, affluent à Phuket, les terrains à prix raisonnables sont devenus plus difficiles à identifier, certains prix ayant doublé ces dernières années. »

Dans les localités proches de Laguna, situées sur la côte ouest, le prix des terrains situés à quelques pas de la plage était de 70 millions de bahts par rai (un rai fait 1 600 m²), alors qu’il était de 20 à 30 millions de bahts pour les parcelles plus éloignées de la plage.

Pendant ce temps, les terrains situés dans des endroits privilégiés tels que les plages de Patong, Kamala, Kata et Karon sont pour la plupart aménagés et regorgent d’hôtels et de condos.

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Le marché des villas de Phuket n’attirait traditionnellement pas les Thaïlandais fortunés, qui préféraient Hua Hin ou Khao Yai, la cible principale étant les acheteurs étrangers.

Depuis la pandémie, certains Thaïlandais fortunés ont acheté des villas de luxe à Phuket comme résidence secondaire pour travailler à distance, mais leur nombre reste limité.

Prakaipeth Meechoosarn, responsable des ventes à Phuket chez le consultant immobilier CBRE Thaïlande, a déclaré que l’arrivée sur le marché résidentiel de Phuket de promoteurs cotés en bourse et basés à Bangkok a attiré des acheteurs thaïlandais qui constituent leur clientèle.

« Les acheteurs thaïlandais qui achetaient auparavant des propriétés à Phuket uniquement pour investir sont maintenant à la recherche de maisons de vacances qu’ils peuvent louer lorsqu’ils ne les utilisent pas », a-t-elle déclaré.

« Les trois premiers acheteurs restent les Russes, les Chinois et les Européens ».

L’année dernière, Phuket s’est classée au 14ᵉ rang des villes les plus visitées, avec 9,89 millions d’arrivées de touristes.

Elle propose des vols directs depuis 70 villes du monde entier.

La demande en immobilier de villégiature a totalisé plus de 3 000 unités en 2023, soit plus du double des 1 500 en 2022 et des 1 300 en 2019.

Les prix des terrains de premier choix ont augmenté de 100 % au cours des deux dernières années, tandis que les prix des logements ont augmenté de 150 % en 15 ans, soit une moyenne de 10 % par an.

Manque d’infrastructures publiques

Soi Romanee dans la vieille ville de Phuket. Photo : TUI Experiences

Malgré un développement privé en plein essor, Phuket ne dispose toujours pas d’infrastructures publiques suffisantes, car les services existants n’ont pas rattrapé la croissance rapide de l’île.

« Phuket ne dépend plus du tourisme, et c’est probablement une bonne chose, mais nous avons besoin d’infrastructures », a déclaré Mme Prakaipeth.

Selon M. Barnett, des projets de transport importants ont été retardés pendant de nombreuses années, dans l’attente de l’approbation du financement par le gouvernement.

Il s’agit notamment du tunnel de Patong, de l’échangeur du Monument des héroïnes et de l’échangeur de Muang Mai, qui est le point de départ d’une nouvelle voie rapide.

Il a ajouté que les habitants et les investisseurs attendent également le développement d’un nouvel aéroport, car une autre piste est nécessaire pour absorber la demande excédentaire de l’aéroport de Phuket.

Le gouvernement doit déterminer si le développement sera financé par les investissements de la société Airports of Thailand (AOT) ou d’autres investisseurs, a déclaré M. Barnett.

Pendant la haute saison, le manque de transports publics dans la ville et le coût élevé des taxis et des services de covoiturage ont causé des problèmes aux navetteurs, l’île étant victime d’embouteillages.

D’autres problèmes incluent une pénurie d’eau pendant la haute saison en raison du vieillissement des conduites d’eau municipales, tandis que la transition vers la durabilité via les véhicules électriques et l’énergie solaire doit être encouragée, a-t-il déclaré.

Le nouveau projet de réglementation foncière pourrait autoriser la construction de bâtiments d’une hauteur de 45 à 75 mètres dans la zone rouge, contre 23 mètres à l’heure actuelle.

M. Barnett a déclaré que cette révision dans certaines zones de l’intérieur des terres est judicieuse pour des bâtiments plus hauts, permettant des développements majeurs similaires à ceux qui ont lieu le long des lignes de skytrain à Bangkok.

À mesure que Phuket s’urbanise, les autorités provinciales et le gouvernement central devraient adopter un meilleur système de zonage pour la province, en appliquant le système du ratio de surface de plancher, similaire à celui de Bangkok, a-t-il déclaré.

Ce système calcule la taille des bâtiments en fonction de la largeur des routes, ce qui permet de construire des structures et des projets de grande envergure uniquement le long des routes principales, et non de façon désordonnée le long des petites avenues.

Le prix des terrains a grimpé en flèche sur l’île, en particulier dans les zones les plus prisées, a déclaré M. Barnett.

Par exemple, la zone de Bang Tao a enregistré une hausse des prix de 300 à 400 % au cours des deux dernières années.

Compte tenu de l’insuffisance des infrastructures et des réglementations limitées en matière de construction, les promoteurs ont refusé de construire des projets de grande envergure, les jugeant infaisables, a-t-il ajouté.

Les habitants attendent le développement de l’aéroport, car la demande à l’aéroport de Phuket dépasse la capacité.

Appel à un plan directeur

Voyageurs russes à l’aéroport international de Phuket. Photo : Bangkok Post

Sanan Angubolkul, président de la Chambre de commerce thaïlandaise, a déclaré que le secteur privé et le public souhaitent voir des plans d’action concrets à court, moyen et long terme, ainsi qu’un retour d’information sur l’avancement des travaux.

Même si cette vision prendra du temps à se concrétiser, la chambre est convaincue qu’avec une feuille de route claire, la stabilité politique et une politique continue de défense des intérêts, la vision peut se matérialiser, a-t-il déclaré.

M. Barnett reconnaît que Phuket a besoin d’un plan directeur urbain bien structuré, décrivant tous les projets d’infrastructure clés et les transports en commun, afin que le tourisme, les nouvelles entreprises et le commerce puissent prospérer à long terme.

Le gouvernement devrait envisager de faire de Phuket une zone administrative spéciale, à l’instar de Pattaya et de Bangkok, afin d’assurer la continuité de la gestion et du développement économique, a-t-il déclaré.

En ce qui concerne les préoccupations du public à l’égard des étrangers, en particulier le cas récent d’un Suisse qui a agressé un médecin local dans sa villa sur la plage de Yamu, M. Barnett a déclaré que l’incident ne nuirait pas au sentiment touristique, car les nouvelles négatives vont et viennent, et l’île a de nombreux aspects positifs à promouvoir.

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Cependant, ces questions nécessitent un leadership et une collaboration claire entre les autorités responsables dans l’application de la loi pour assurer la sécurité des touristes, des locaux et des opérateurs à Phuket, a-t-il déclaré.

Un engagement ferme

Aéroport de Phuket.

Une source de l’industrie aéronautique qui a requis l’anonymat a déclaré que le véritable problème des mégaprojets en Thaïlande est le manque d’engagement à long terme, car ils peuvent être facilement affectés si le gouvernement passe d’un parti politique à un autre.

La source a déclaré que ces inquiétudes ne sont pas exagérées, citant le projet phare du corridor économique de l’est, car certains investisseurs ont progressivement perdu confiance en raison des retards pris par les projets d’infrastructure clés.

Il a cité en particulier le train à grande vitesse reliant trois aéroports, qui est l’élément le plus important soutenant les activités économiques.

Avant d’aller de l’avant avec un projet d’établissement d’un centre d’aviation dans le sud, la source a déclaré que le gouvernement devrait garantir que tout investissement sera permanent, en offrant un calendrier clair et en recevant l’autorisation complète des propriétaires fonciers avant de commencer le projet.

Le projet de construction d’un centre de maintenance, de réparation et de révision à l’aéroport d’U-tapao, qui occupe un terrain appartenant à la marine royale thaïlandaise, suscite des inquiétudes similaires.

Si les autorités ou les agences de l’État doivent être impliquées, le gouvernement doit s’assurer qu’elles collaborent avec le secteur privé, et n’entravent pas le processus par des formalités administratives, a déclaré la source.

« Sans une infrastructure appropriée comme base solide, il pourrait être difficile d’attirer des investissements locaux et étrangers pour tout projet d’établissement d’un centre d’aviation dans la région », a déclaré la source.

Au-delà de Phuket

Des touristes prennent des photos devant la célèbre porte Tha Phae à Chiang Mai. Photo : Dusida Worrachaddejchai

Thanavath Phonvichai, président de l’Université de la Chambre de commerce thaïlandaise, a déclaré que les autorités devaient s’attaquer rapidement aux obstacles au développement de Phuket, ainsi que d’autres destinations touristiques majeures, telles que Chiang Mai et Khon Kaen.

L’un des problèmes communs est le système de transport entre les aéroports et les centres-villes.

Certaines provinces, comme Phuket, dépendent de services de taxis coûteux et ne disposent pas d’un système de transport en commun fiable comme ceux disponibles aux aéroports Suvarnabhumi et Don Mueang de Bangkok.

« L’agression d’un Suisse à Phuket n’aura probablement pas d’impact sur le tourisme en général, car la procédure judiciaire se poursuit », a-t-il déclaré.

« Une réponse à cet incident devrait être une étude approfondie de Phuket pour déterminer s’il y a des invasions ou des blocages de plages et, si c’est le cas, les ouvrir au public. »

Kriengkrai Thiennukul, président de la Fédération des industries thaïlandaises, a déclaré :

« Les provinces des autres régions peuvent aider le gouvernement à atteindre son objectif ambitieux de faire de la Thaïlande une plaque tournante du tourisme, en particulier du tourisme médical et de bien-être.

Chiang Mai et Chiang Rai, dans le nord de la Thaïlande, peuvent faire partie du projet de centre médical et de bien-être, en attirant des visiteurs étrangers qui veulent découvrir la culture locale et bénéficier de services de santé.

Ce qui manque au gouvernement, c’est une feuille de route et des plans d’action pour le développer.

Le gouvernement devrait soutenir le tourisme médical et de bien-être dans d’autres provinces pour stimuler l’économie locale.

Le plan de développement de ce secteur progresse lentement ».

M. Sanan a déclaré que le tourisme robuste de Phuket pourrait l’élever au rang de centre médical et de bien-être ainsi que de centre aéronautique, canalisant également les touristes vers Ranong, Phangnga, Krabi et Trang.

Le gouvernement devrait développer l’infrastructure pour aider à la création d’une plaque tournante, a-t-il dit, et les ministères et agences concernés devraient travailler à l’unisson sur des plans intégrés clairs.

Source : Bangkok Post

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