La Thaïlande veut attirer les investissements immobiliers étrangers

La Thaïlande envisage de modifier sa législation afin d’encourager les investissements étrangers dans l’immobilier.

Le ministre des Finances, Pichai Chunhavajira, étudie plusieurs options pour stimuler l’économie du pays, en particulier pour attirer davantage d’investisseurs étrangers.

L’une d’entre elles consiste à améliorer les lois sur les « droits sur les biens à bail » ou les contrats de bail pour les biens immobiliers, afin de les rendre plus propices à l’investissement.

Pourquoi le gouvernement veut-il stimuler le secteur immobilier ?

Le projet immobilier Gardens of Eden à Phuket. Photo : The Nation Thailand

L’économie thaïlandaise a connu une faible croissance pendant une longue période, ce qui a affecté les finances de la population en raison de l’augmentation de l’endettement des ménages.

Cette situation a eu un effet d’entraînement, réduisant le pouvoir d’achat national, y compris pour les voitures et les logements.

Le secteur de l’immobilier est important pour l’économie, avec des effets d’entraînement pour plusieurs industries interconnectées.

Alors que le pouvoir d’achat des Thaïlandais pour l’immobilier stagne, le gouvernement de Paetongtarn Shinawatra envisage de mettre en pratique les idées de l’administration précédente, afin de permettre aux étrangers d’acheter des biens immobiliers dans le pays.

Les lois thaïlandaises n’autorisent pas les étrangers à posséder des terres, ce qui en fait une question politiquement sensible pour le gouvernement, comme cela a été le cas pendant des décennies lors de propositions similaires antérieures.

Thaksin Shinawatra, le chef officieux du parti Pheu Thai, a proposé un jour, pour répondre aux inquiétudes suscitées par la vente de terres à des étrangers (souvent critiquée comme étant une vente de la nation) :

« Que les propriétaires terriens qui souhaitent vendre leurs terres à des étrangers en transfèrent d’abord la propriété à l’État, sous la direction du département du Trésor. »

Les acheteurs étrangers pourraient alors louer les terres de l’État pour une durée maximale de 99 ans.

À l’expiration du bail, les terres appartiendraient toujours à l’État.

Cette proposition nécessiterait une modification de la loi régissant les terres de l’État.

Une autre idée pour attirer davantage d’investisseurs étrangers dans le pays consiste à réviser les lois sur les baux afin de les rendre plus flexibles, en autorisant des périodes de location plus longues pour que l’investissement soit plus rentable.

Le 9 avril dernier, le cabinet a demandé aux ministères de la Justice et de l’intérieur d’étudier la possibilité d’étendre la durée des baux de 30 ans maximum à 99 ans, conformément au code civil et commercial.

Le 18 juin, le cabinet a chargé le ministère de l’Intérieur de revoir la loi relative à la période de location dans le cadre de la loi sur les droits sur les biens loués, en la faisant passer de 30 à 99 ans.

Qu’est-ce que les droits sur les biens loués ?

Villa en Thaïlande. Photo : Trip101

Les rights over leasehold assets désignent les actifs qui reposent sur le droit d’utilisation d’un bien immobilier tel que défini dans la loi Rights Over Leasehold Assets Act de 2019.

Ce droit est attaché au bien lui-même et demeure avec le bien indépendamment des changements de propriété.

Les droits sur les biens loués restent attachés aux biens immobiliers jusqu’à leur expiration.

La raison pour laquelle le gouvernement a rédigé cette loi est qu’il existe certaines limitations à la location de biens immobiliers en vertu du Code civil et commercial.

Dans ce code, le bail est un droit contractuel qui ne s’applique qu’aux parties contractantes, ce qui pose certaines restrictions à son utilisation économique.

En outre, la location de biens immobiliers en vertu de lois spécifiques à des fins commerciales et industrielles est limitée dans son champ d’application, à l’exclusion des baux résidentiels.

De ce fait, la loi est sous-utilisée.

Le gouvernement a jugé nécessaire d’établir des droits sur les actifs loués, créant ainsi un droit d’utilisation des biens immobiliers qui peut être transféré ou utilisé comme garantie de la dette par le biais d’hypothèques.

Ce changement devrait favoriser l’investissement dans l’immobilier, contribuant ainsi à stimuler la croissance économique.

Quelles sont les différences entre les lois existantes sur les baux fonciers ?

Il existe trois lois relatives au bail foncier :

1. Les baux conformément au Code civil et commercial ;
2. La loi de 1999 sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles ;
3. La loi de 2019 sur les droits sur les biens loués à bail.

Les trois lois diffèrent sur des aspects essentiels, tels que la durée du bail.

En vertu du code civil et commercial, les baux peuvent durer jusqu’à 30 ans, tandis que les baux peuvent aller de 30 à 50 ans pour la loi de 1999.

La loi sur les droits sur les biens loués autorise des baux de 3 à 30 ans.

En ce qui concerne l’utilisation des terres louées, les dispositions varient d’une loi à l’autre.

Par exemple, selon le code civil et commercial, le contrat de bail confère des droits personnels au locataire.

En cas de décès du locataire, le bail est résilié.

En vertu de cette loi, le locataire ne peut pas sous-louer le terrain sans l’accord du propriétaire.

En ce qui concerne l’utilisation du terrain loué comme garantie, le code civil et commercial ne permet pas d’hypothéquer ou de mettre en gage le terrain, mais il peut être utilisé comme garantie commerciale si le propriétaire du terrain y consent.

En ce qui concerne les modifications, les ajouts ou les constructions sur le terrain loué, la loi interdit au locataire d’effectuer des changements sans l’autorisation du propriétaire.

En vertu de la loi de 1999, les droits de bail peuvent être transférés et sous-loués, et le contrat de bail peut être hérité.

Le terrain loué peut également être hypothéqué et utilisé comme garantie conformément à la loi.

Toutefois, les modifications, altérations ou constructions sur les terres louées sont interdites, sauf autorisation du propriétaire.

L’une des principales limites de cette loi est qu’elle ne s’applique qu’aux baux commerciaux et industriels, à l’exclusion des baux résidentiels.

En ce qui concerne la loi sur les droits sur les biens loués, les droits de location peuvent être transférés, sous-loués et hérités.

Le terrain loué peut également être hypothéqué et utilisé comme garantie commerciale.

Les modifications, les transformations et les constructions sur le terrain loué sont autorisées, de même que l’obtention de divers permis auprès des autorités gouvernementales pour utiliser le terrain, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du propriétaire.

Le locataire peut apporter des modifications ou des ajouts au bien loué, et le terrain peut être restitué dans son état actuel à la fin de la période de location, ou selon d’autres modalités convenues.

Pour convertir des biens personnels en droits sur des biens à bail, le propriétaire foncier doit enregistrer le bien, qui peut être un terrain vacant, un terrain avec des structures ou un condo, auprès du département foncier.

Les fonctionnaires l’enregistrent ensuite et apposent un sceau sur le titre de propriété du terrain ou sur le document de propriété de l’unité de copropriété.

Comment se déroule la location immobilière dans d’autres pays ?

L’ambassade britannique à Bangkok

Dans de nombreux pays, des lois spéciales ont été promulguées pour la location immobilière, comme la loi sur le bail (leasehold) en Angleterre et au Pays de Galles, qui accorde le droit d’utiliser un bien loué sans durée maximale fixée par la loi.

Les locataires peuvent exercer pleinement leurs droits, sauf indication contraire.

Cela inclut la possibilité de transférer des droits, de sous-louer ou d’hypothéquer le bien loué.

En France, une loi spéciale autorise les baux à long terme de 18 à 99 ans, accordant aux locataires tous les droits sur le terrain loué, y compris la possibilité de transférer le bail ou de le sous-louer.

Au Cambodge, la législation autorise les baux à long terme de 15 à 50 ans, qui permettent aux locataires d’utiliser pleinement le terrain loué.

Source : Bangkok Post

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